Edificabilità rurale

L'edificabilità del territorio agricolo, viene disciplinata e orientata dalla Legge regionale 11/2004.
Nella zona agricola sono ammessi, esclusivamente interventi edilizi in funzione dell'attività agricola, siano essi destinati alla residenza che a strutture agricolo-produttive.

Questi gli interventi consentiti:


• ampliamento di case di abitazione esistenti, fino ad un limite di 800 mc. comprensivi dell'esistente, ampliabili di 200 mc. per ogni familiare e/o addetto regolarmente occupato come unità lavoro, documentabile con l'iscrizione all''INPS, e comunque non oltre 1200 mc.;
• nuove case di abitazione, qualora non esistenti nell'azienda agricola, fino ad un limite di 600 mc. per ogni azienda agricola, ampliabili di 100 mc. per ogni familiare e/o addetto regolarmente occupato come unità lavoro, documentabile con l'iscrizione all'INPS, e comunque non oltre 1200 mc.;
• strutture agricolo-produttive con il limite della loro funzionalità e congruità rispetto alle attività aziendali.
La realizzazione di serre fisse è consentita all'imprenditore agricolo nei limiti di copertura del 50% del fondo di proprietà o disponibilità. Si intendono per serre fisse le strutture stabilmente infisse al suolo e destinate esclusivamente alla protezione e copertura delle colture; le serre fisse volte alla protezione o forzatura delle colture possono essere installate senza i limiti sopra descritti. La realizzazione di strutture agricolo-produttive destinate ad allevamento, ferma restando la normativa vigente in materia igenico-sanitaria, è consentita previo rilascio di uno specifico parere da parte dell'unità locale socio-sanitaria competente per territorio che attesti la compatibilità ambientale e sanitaria dell'intervento con gli allevamenti esistenti, in conformità ai parametri individuati nel provvedimento della Giunta regionale.
La realizzazione di allevamenti zootecnico-intensivi è consentita, nel rispetto della disciplina dettata dal provvedimento della Giunta Regionale.
Non è consentita la nuova edificazione nelle aree boscate e al di sopra dei 1.300 m., fatta salva per queste ultime aree la realizzazione di malghe, rifugi e bivacchi alpini. Nelle aree di montagna il limite dei 1.300 m. può essere derogato secondo le indicazioni contenute nel provvedimento della Giunta Regionale.
Per le nuove abitazioni, è istituito, a cura del richiedente, sul fondo di pertinenza un vincolo di non edificazione trascritto presso la conservatoria dei registri immobiliari. L'ampiezza del fondo di pertinenza è determinato sulla base dell'allegato d del DGR 3178/2004.

Le abitazioni esistenti mantengono il vincolo di non edificazione sul fondo di pertinenza.
Le abitazioni e gli edifici destinati a strutture agricolo-produttive determinano un vincolo di destinazione d'uso fino alla eventuale variazione del piano degli interventi.
La demolizione, parziale o totale, delle abitazioni o delle strutture agricolo-produttive, riduce o elimina il vincolo.
Ogni comune si dota di un registro fondiario sul quale trascrivere i dati catastali degli immobili e dei fondi.
Gli interventi, sono consentiti, sulla base di un piano aziendale, esclusivamente all'imprenditore agricolo titolare di un'azienda agricola con i seguenti requisiti minimi:
• iscrizione all'anagrafe regionale;
• occupazione di almeno una unità lavorativa a tempo pieno regolarmente iscritta nei ruoli previdenziali agricoli presso l'INPS, tale requisito non è richiesto per le aziende agricole ubicate nelle zone montane;
• redditività minima definita sulla base dei parametri indicati dall'allegato d del DGR 3178/2004.
Il piano aziendale di cui sopra deve essere redatto da un tecnico abilitato del settore secondo i parametri indicati dall' allegato d del DGR 3178/2004 è approvato dall'ispettorato regionale dell'agricoltura (IRA).

Fabbricati rurali
Il carattere "rurale" di un immobile dipende, ai sensi dell'art. 42 del DPR n. 917/1986 e dell'art. 9 della legge n.133 del 26 febbraio 1994, dalla sussistenza di due condizioni:
una di tipo soggettivo, afferente alla persona utilizzatrice del fabbricato che deve essere addetta alla coltivazione della terra o alle altre attività previste dalla norma,
l'altra di tipo oggettivo, riguardante l'immobile, che deve essere strumentale all'esercizio di quelle attività.
I requisiti di ruralità che devono possedere i fabbricati sono i seguenti:
Fabbricati destinati ad edilizia abitativa:
I fabbricati o porzioni di fabbricato destinati ad edilizia abitativa devono soddisfare le seguenti condizioni:
Requisito soggettivo del Possesso.
Il fabbricato deve essere posseduto:
• dal soggetto titolare del diritto di proprietà o di altro diritto reale sul terreno, imprenditore agricolo iscritto al Registro imprese;
• ovvero dall'affittuario del terreno stesso, imprenditore agricolo iscritto al Registro imprese;
• dal soggetto che ad altro titolo conduce il terreno cui l'immobile è asservito, imprenditore agricolo iscritto al Registro imprese;
• dai familiari conviventi a loro carico risultanti dalle certificazioni anagrafiche (secondo la Circolare n. 73/E del 27 maggio 1994, risposta 2.1.1, la presenza di familiari non a carico del titolare dell'azienda agricola e, quindi, l'utilizzazione del fabbricato da parte del nucleo familiare, non fa venir meno le caratteristiche di ruralità);
• da soggetti titolari di trattamenti pensionistici corrisposti a seguito di attività svolte in agricoltura;
• da coadiutori iscritti come tali a fini previdenziali.
Requisito soggettivo del Utilizzo
L'immobile deve essere utilizzato quale abitazione:
• dai soggetti di cui alla lettera a), sulla base di un titolo idoneo;
• ovvero da dipendenti esercitanti attività agricole nell'azienda a tempo indeterminato o a tempo determinato per un numero annuo di giornate lavorative superiore a cento, assunti nel rispetto della normativa in materia di collocamento;
• ovvero dalle persone addette all'attività di alpeggio in zone di montagna.
Requisito oggettivo del Superficie
Il terreno cui il fabbricato è asservito deve avere superficie:
• non inferiore a diecimila metri quadrati ed essere censito al catasto terreni con attribuzione di reddito agrario;
• qualora sul terreno siano praticate colture specializzate in serra o la funghicoltura o altra coltura intensiva, ovvero il terreno è ubicato in comune considerato montano ai sensi dell'art. 1, comma 3, della legge 31 gennaio 1994, n. 97, il suddetto limite viene ridotto a 3.000 metri quadrati.
Requisito oggettivo del Volume d'affari
Il volume di affari derivante da attività agricole del soggetto che conduce il fondo in zona montana deve risultare:
• superiore alla metà (25%) del suo reddito complessivo (rigo RN1), determinato senza far confluire in esso i trattamenti pensionistici corrisposti a seguito di attività svolta in agricoltura (ex SCAU);
• se il terreno è ubicato in comune considerato montano ai sensi della legge n. 97/1994, il volume di affari derivante da attività agricole del soggetto che conduce il fondo deve risultare superiore ad un quarto (25%) del suo reddito complessivo (rigo RN1), determinato secondo la disposizione del periodo precedente;
• il volume di affari dei soggetti che non presentano la dichiarazione ai fini dell'IVA si presume pari al limite massimo previsto per l'esonero dall'art. 34 del DPR n. 633/72( imprese con volume d'affari non superiore a € 7.000).
Il requisito in questione si riferisce "esclusivamente" al soggetto che conduce il fondo e che tale soggetto può essere diverso da quello che utilizza l'immobile adibito ad uso abitativo sulla base di un titolo idoneo. Così, ad esempio, se il fabbricato è utilizzato ad uso abitativo dal titolare di trattamenti pensionistici corrisposti a seguito di attività svolte in agricoltura e il fondo è condotto da altri soggetti, il requisito di cui al presente punto deve sussistere nei confronti di chi conduce il fondo" (vedi appendice alle istruzioni per la compilazione del modello Unico).
Requisito oggettivo del Tipologia
Non possono comunque essere riconosciuti come rurali:
• i fabbricati ad uso abitativo, che hanno le caratteristiche delle unità immobiliari urbane appartenenti alle categorie A/1 e A/8;
• ovvero le caratteristiche di lusso previste dal decreto del Ministro dei lavori pubblici 2 agosto 1969, adottato in attuazione dell'articolo 13 della legge 2 luglio 1949, n. 408, e pubblicato nella G.U. n. 218 del 27 agosto 1969.
Va inoltre evidenziato che:
• nel caso di unità immobiliare utilizzata congiuntamente da più proprietari o titolari di altri diritti reali, da più affittuari, ovvero da più soggetti che conducono il fondo sulla base di un titolo idoneo, i requisiti devono sussistere in capo ad almeno uno di tali soggetti;
• se sul terreno esistono più unità immobiliari abitative, i requisiti di ruralità devono essere soddisfatti distintamente per ciascuna di esse;
• qualora più unità ad uso abitativo siano utilizzate da più persone dello stesso nucleo familiare, in aggiunta ai precedenti requisiti è necessario che siano anche rispettati i seguenti limiti massimi: 5 vani catastali ovvero 80 metri quadrati per un abitante e di un vano catastale oppure 20 metri quadrati per ogni abitante oltre il primo.
Fermi restando i requisiti appena evidenziati, si considera "rurale" anche il fabbricato che non insiste sui terreni cui l'immobile è asservito, purchè entrambi risultino ubicati nello stesso comune o in comuni confinanti.
Non si considerano produttive di reddito di fabbricati le costruzioni "rurali" non utilizzate (ad es. sfitte), purchè risultino soddisfatti i requisisti visti in precedenza (possesso, superficie, volume d'affari e tipologia, tranne ovviamente quello della strumentalità) e vi sia l'assenza di allacciamento alle reti dell'energia elettrica, dell'acqua e del gas.
In tal caso, il proprietario deve autocertificare (dichiarazione sostitutiva di atto notorio di cui al DPR n. 445 del 28 dicembre 2000, la cui sottoscrizione può non essere autenticata se accompagnata da copia fotostatica del documento di identità del sottoscrittore) tale l'assenza. Un solo allacciamento esistente, comporta l'impossibilità di considerare rurale il fabbricato in questione.

Fabbricati rurali strumentali
Il comma 3-bis (aggiunto dal citato DPR n. 139 del 23 marzo 1998) stabilisce che ai fini fiscali deve riconoscersi carattere rurale alle costruzioni strumentali alle attività agricole di cui all'art.32 del TUIR destinate:
• alla protezione delle piante,
• alla conservazione dei prodotti agricoli,
• alla custodia delle macchine, degli attrezzi e delle scorte occorrenti per la coltivazione,
• ai fabbricati destinati all'agriturismo.
Le costruzioni rurali finché mantengono i requisiti di ruralità, non vanno sottoposte a tassazione, in quanto il relativo valore è già compreso nel reddito dominicale del terreno (Risoluzione protocollo n. 301308 del 18/11/1987, Circolare n. 50/E del 20/3/2000).
I possessori dei fabbricati per mantenere la "ruralità" devono:
• possedere la qualifica di imprenditore agricolo, qualifica così definita dall'art. 1, del D.Lgs. n. 228/2001 (legge di Orientamento). Lo volgimento dell'attività quindi, deve avvenire con modalità imprenditoriali (produrre beni per cederli a terzi e non per autoconsumo) e ciò implica il possesso della Partita Iva;
• essere iscritti nel registro delle imprese (presso la Camera di Commercio), come previsto dall'art. 2 del D.Lgs n. 228/2001: "L'iscrizione degli imprenditori agricoli, dei coltivatori diretti e delle societa' semplici esercenti attivita' agricola nella sezione speciale del registro delle imprese di cui all'articolo 2188 e seguenti del codice civile..".
I soggetti, i cui fabbricati, a causa dei requisiti "soggettivi" di cui sopra perdono la "ruralita" possono accedere alla sanatoria che prevede:
• la possibilità di accatastare (se non è già avvenuto a cura dell'Amministrazione per i fabbricati rurali già presenti al Catasto terreni) tali immobili al Catasto Fabbricati entro il 30 giugno 2007 con le ordinarie procedure (DOCFA) rivolgendosi ad un professionista, evitando in tal modo le sanzioni previste per la mancata denuncia.
A seguito della perdita della "ruralità", i fabbricati sono soggetti a:
• Irpef sui fabbricati (l'abitazione principale e le pertinenze hanno l'abbattimento totale dell'imposta);
• ICI (l'abitazione principale ha un abbattimento che può essere totale o parziale in ragione della rendita);
• Obbligo di accatastamento.
Fabbricati rurali
Il carattere "rurale" di un immobile dipende, ai sensi dell'art. 42 del DPR n. 917/1986 e dell'art. 9 della legge n.133 del 26 febbraio 1994, dalla sussistenza di due condizioni:
una di tipo soggettivo, afferente alla persona utilizzatrice del fabbricato che deve essere addetta alla coltivazione della terra o alle altre attività previste dalla norma,
l'altra di tipo oggettivo, riguardante l'immobile, che deve essere strumentale all'esercizio di quelle attività.
I requisiti di ruralità che devono possedere i fabbricati sono i seguenti:
Fabbricati destinati ad edilizia abitativa:
I fabbricati o porzioni di fabbricato destinati ad edilizia abitativa devono soddisfare le seguenti condizioni:
Requisito soggettivo del Possesso.
Il fabbricato deve essere posseduto:
• dal soggetto titolare del diritto di proprietà o di altro diritto reale sul terreno, imprenditore agricolo iscritto al Registro imprese;
• ovvero dall'affittuario del terreno stesso, imprenditore agricolo iscritto al Registro imprese;
• dal soggetto che ad altro titolo conduce il terreno cui l'immobile è asservito, imprenditore agricolo iscritto al Registro imprese;
• dai familiari conviventi a loro carico risultanti dalle certificazioni anagrafiche (secondo la Circolare n. 73/E del 27 maggio 1994, risposta 2.1.1, la presenza di familiari non a carico del titolare dell'azienda agricola e, quindi, l'utilizzazione del fabbricato da parte del nucleo familiare, non fa venir meno le caratteristiche di ruralità);
• da soggetti titolari di trattamenti pensionistici corrisposti a seguito di attività svolte in agricoltura;
• da coadiutori iscritti come tali a fini previdenziali.
Requisito soggettivo del Utilizzo
L'immobile deve essere utilizzato quale abitazione:
• dai soggetti di cui alla lettera a), sulla base di un titolo idoneo;
• ovvero da dipendenti esercitanti attività agricole nell'azienda a tempo indeterminato o a tempo determinato per un numero annuo di giornate lavorative superiore a cento, assunti nel rispetto della normativa in materia di collocamento;
• ovvero dalle persone addette all'attività di alpeggio in zone di montagna.
Requisito oggettivo del Superficie
Il terreno cui il fabbricato è asservito deve avere superficie:
• non inferiore a diecimila metri quadrati ed essere censito al catasto terreni con attribuzione di reddito agrario;
• qualora sul terreno siano praticate colture specializzate in serra o la funghicoltura o altra coltura intensiva, ovvero il terreno è ubicato in comune considerato montano ai sensi dell'art. 1, comma 3, della legge 31 gennaio 1994, n. 97, il suddetto limite viene ridotto a 3.000 metri quadrati.
Requisito oggettivo del Volume d'affari
Il volume di affari derivante da attività agricole del soggetto che conduce il fondo in zona montana deve risultare:
• superiore alla metà (25%) del suo reddito complessivo (rigo RN1), determinato senza far confluire in esso i trattamenti pensionistici corrisposti a seguito di attività svolta in agricoltura (ex SCAU);
• se il terreno è ubicato in comune considerato montano ai sensi della legge n. 97/1994, il volume di affari derivante da attività agricole del soggetto che conduce il fondo deve risultare superiore ad un quarto (25%) del suo reddito complessivo (rigo RN1), determinato secondo la disposizione del periodo precedente;
• il volume di affari dei soggetti che non presentano la dichiarazione ai fini dell'IVA si presume pari al limite massimo previsto per l'esonero dall'art. 34 del DPR n. 633/72( imprese con volume d'affari non superiore a € 7.000).
Il requisito in questione si riferisce "esclusivamente" al soggetto che conduce il fondo e che tale soggetto può essere diverso da quello che utilizza l'immobile adibito ad uso abitativo sulla base di un titolo idoneo. Così, ad esempio, se il fabbricato è utilizzato ad uso abitativo dal titolare di trattamenti pensionistici corrisposti a seguito di attività svolte in agricoltura e il fondo è condotto da altri soggetti, il requisito di cui al presente punto deve sussistere nei confronti di chi conduce il fondo" (vedi appendice alle istruzioni per la compilazione del modello Unico).
Requisito oggettivo del Tipologia
Non possono comunque essere riconosciuti come rurali:
• i fabbricati ad uso abitativo, che hanno le caratteristiche delle unità immobiliari urbane appartenenti alle categorie A/1 e A/8;
• ovvero le caratteristiche di lusso previste dal decreto del Ministro dei lavori pubblici 2 agosto 1969, adottato in attuazione dell'articolo 13 della legge 2 luglio 1949, n. 408, e pubblicato nella G.U. n. 218 del 27 agosto 1969.
Va inoltre evidenziato che:
• nel caso di unità immobiliare utilizzata congiuntamente da più proprietari o titolari di altri diritti reali, da più affittuari, ovvero da più soggetti che conducono il fondo sulla base di un titolo idoneo, i requisiti devono sussistere in capo ad almeno uno di tali soggetti;
• se sul terreno esistono più unità immobiliari abitative, i requisiti di ruralità devono essere soddisfatti distintamente per ciascuna di esse;
• qualora più unità ad uso abitativo siano utilizzate da più persone dello stesso nucleo familiare, in aggiunta ai precedenti requisiti è necessario che siano anche rispettati i seguenti limiti massimi: 5 vani catastali ovvero 80 metri quadrati per un abitante e di un vano catastale oppure 20 metri quadrati per ogni abitante oltre il primo.
Fermi restando i requisiti appena evidenziati, si considera "rurale" anche il fabbricato che non insiste sui terreni cui l'immobile è asservito, purchè entrambi risultino ubicati nello stesso comune o in comuni confinanti.
Non si considerano produttive di reddito di fabbricati le costruzioni "rurali" non utilizzate (ad es. sfitte), purchè risultino soddisfatti i requisisti visti in precedenza (possesso, superficie, volume d'affari e tipologia, tranne ovviamente quello della strumentalità) e vi sia l'assenza di allacciamento alle reti dell'energia elettrica, dell'acqua e del gas.
In tal caso, il proprietario deve autocertificare (dichiarazione sostitutiva di atto notorio di cui al DPR n. 445 del 28 dicembre 2000, la cui sottoscrizione può non essere autenticata se accompagnata da copia fotostatica del documento di identità del sottoscrittore) tale l'assenza. Un solo allacciamento esistente, comporta l'impossibilità di considerare rurale il fabbricato in questione.

Fabbricati rurali strumentali
Il comma 3-bis (aggiunto dal citato DPR n. 139 del 23 marzo 1998) stabilisce che ai fini fiscali deve riconoscersi carattere rurale alle costruzioni strumentali alle attività agricole di cui all'art.32 del TUIR destinate:
• alla protezione delle piante,
• alla conservazione dei prodotti agricoli,
• alla custodia delle macchine, degli attrezzi e delle scorte occorrenti per la coltivazione,
• ai fabbricati destinati all'agriturismo.
Le costruzioni rurali finché mantengono i requisiti di ruralità, non vanno sottoposte a tassazione, in quanto il relativo valore è già compreso nel reddito dominicale del terreno (Risoluzione protocollo n. 301308 del 18/11/1987, Circolare n. 50/E del 20/3/2000).
I possessori dei fabbricati per mantenere la "ruralità" devono:
• possedere la qualifica di imprenditore agricolo, qualifica così definita dall'art. 1, del D.Lgs. n. 228/2001 (legge di Orientamento). Lo volgimento dell'attività quindi, deve avvenire con modalità imprenditoriali (produrre beni per cederli a terzi e non per autoconsumo) e ciò implica il possesso della Partita Iva;
• essere iscritti nel registro delle imprese (presso la Camera di Commercio), come previsto dall'art. 2 del D.Lgs n. 228/2001: "L'iscrizione degli imprenditori agricoli, dei coltivatori diretti e delle societa' semplici esercenti attivita' agricola nella sezione speciale del registro delle imprese di cui all'articolo 2188 e seguenti del codice civile..".
I soggetti, i cui fabbricati, a causa dei requisiti "soggettivi" di cui sopra perdono la "ruralita" possono accedere alla sanatoria che prevede:
• la possibilità di accatastare (se non è già avvenuto a cura dell'Amministrazione per i fabbricati rurali già presenti al Catasto terreni) tali immobili al Catasto Fabbricati entro il 30 giugno 2007 con le ordinarie procedure (DOCFA) rivolgendosi ad un professionista, evitando in tal modo le sanzioni previste per la mancata denuncia.
A seguito della perdita della "ruralità", i fabbricati sono soggetti a:
• Irpef sui fabbricati (l'abitazione principale e le pertinenze hanno l'abbattimento totale dell'imposta);
• ICI (l'abitazione principale ha un abbattimento che può essere totale o parziale in ragione della rendita);
• Obbligo di accatastamento.
Fabbricati rurali
Il carattere "rurale" di un immobile dipende, ai sensi dell'art. 42 del DPR n. 917/1986 e dell'art. 9 della legge n.133 del 26 febbraio 1994, dalla sussistenza di due condizioni:
una di tipo soggettivo, afferente alla persona utilizzatrice del fabbricato che deve essere addetta alla coltivazione della terra o alle altre attività previste dalla norma,
l'altra di tipo oggettivo, riguardante l'immobile, che deve essere strumentale all'esercizio di quelle attività.
I requisiti di ruralità che devono possedere i fabbricati sono i seguenti:
Fabbricati destinati ad edilizia abitativa:
I fabbricati o porzioni di fabbricato destinati ad edilizia abitativa devono soddisfare le seguenti condizioni:
Requisito soggettivo del Possesso.
Il fabbricato deve essere posseduto:
• dal soggetto titolare del diritto di proprietà o di altro diritto reale sul terreno, imprenditore agricolo iscritto al Registro imprese;
• ovvero dall'affittuario del terreno stesso, imprenditore agricolo iscritto al Registro imprese;
• dal soggetto che ad altro titolo conduce il terreno cui l'immobile è asservito, imprenditore agricolo iscritto al Registro imprese;
• dai familiari conviventi a loro carico risultanti dalle certificazioni anagrafiche (secondo la Circolare n. 73/E del 27 maggio 1994, risposta 2.1.1, la presenza di familiari non a carico del titolare dell'azienda agricola e, quindi, l'utilizzazione del fabbricato da parte del nucleo familiare, non fa venir meno le caratteristiche di ruralità);
• da soggetti titolari di trattamenti pensionistici corrisposti a seguito di attività svolte in agricoltura;
• da coadiutori iscritti come tali a fini previdenziali.
Requisito soggettivo del Utilizzo
L'immobile deve essere utilizzato quale abitazione:
• dai soggetti di cui alla lettera a), sulla base di un titolo idoneo;
• ovvero da dipendenti esercitanti attività agricole nell'azienda a tempo indeterminato o a tempo determinato per un numero annuo di giornate lavorative superiore a cento, assunti nel rispetto della normativa in materia di collocamento;
• ovvero dalle persone addette all'attività di alpeggio in zone di montagna.
Requisito oggettivo del Superficie
Il terreno cui il fabbricato è asservito deve avere superficie:
• non inferiore a diecimila metri quadrati ed essere censito al catasto terreni con attribuzione di reddito agrario;
• qualora sul terreno siano praticate colture specializzate in serra o la funghicoltura o altra coltura intensiva, ovvero il terreno è ubicato in comune considerato montano ai sensi dell'art. 1, comma 3, della legge 31 gennaio 1994, n. 97, il suddetto limite viene ridotto a 3.000 metri quadrati.
Requisito oggettivo del Volume d'affari
Il volume di affari derivante da attività agricole del soggetto che conduce il fondo in zona montana deve risultare:
• superiore alla metà (25%) del suo reddito complessivo (rigo RN1), determinato senza far confluire in esso i trattamenti pensionistici corrisposti a seguito di attività svolta in agricoltura (ex SCAU);
• se il terreno è ubicato in comune considerato montano ai sensi della legge n. 97/1994, il volume di affari derivante da attività agricole del soggetto che conduce il fondo deve risultare superiore ad un quarto (25%) del suo reddito complessivo (rigo RN1), determinato secondo la disposizione del periodo precedente;
• il volume di affari dei soggetti che non presentano la dichiarazione ai fini dell'IVA si presume pari al limite massimo previsto per l'esonero dall'art. 34 del DPR n. 633/72( imprese con volume d'affari non superiore a € 7.000).
Il requisito in questione si riferisce "esclusivamente" al soggetto che conduce il fondo e che tale soggetto può essere diverso da quello che utilizza l'immobile adibito ad uso abitativo sulla base di un titolo idoneo. Così, ad esempio, se il fabbricato è utilizzato ad uso abitativo dal titolare di trattamenti pensionistici corrisposti a seguito di attività svolte in agricoltura e il fondo è condotto da altri soggetti, il requisito di cui al presente punto deve sussistere nei confronti di chi conduce il fondo" (vedi appendice alle istruzioni per la compilazione del modello Unico).
Requisito oggettivo del Tipologia
Non possono comunque essere riconosciuti come rurali:
• i fabbricati ad uso abitativo, che hanno le caratteristiche delle unità immobiliari urbane appartenenti alle categorie A/1 e A/8;
• ovvero le caratteristiche di lusso previste dal decreto del Ministro dei lavori pubblici 2 agosto 1969, adottato in attuazione dell'articolo 13 della legge 2 luglio 1949, n. 408, e pubblicato nella G.U. n. 218 del 27 agosto 1969.
Va inoltre evidenziato che:
• nel caso di unità immobiliare utilizzata congiuntamente da più proprietari o titolari di altri diritti reali, da più affittuari, ovvero da più soggetti che conducono il fondo sulla base di un titolo idoneo, i requisiti devono sussistere in capo ad almeno uno di tali soggetti;
• se sul terreno esistono più unità immobiliari abitative, i requisiti di ruralità devono essere soddisfatti distintamente per ciascuna di esse;
• qualora più unità ad uso abitativo siano utilizzate da più persone dello stesso nucleo familiare, in aggiunta ai precedenti requisiti è necessario che siano anche rispettati i seguenti limiti massimi: 5 vani catastali ovvero 80 metri quadrati per un abitante e di un vano catastale oppure 20 metri quadrati per ogni abitante oltre il primo.
Fermi restando i requisiti appena evidenziati, si considera "rurale" anche il fabbricato che non insiste sui terreni cui l'immobile è asservito, purchè entrambi risultino ubicati nello stesso comune o in comuni confinanti.
Non si considerano produttive di reddito di fabbricati le costruzioni "rurali" non utilizzate (ad es. sfitte), purchè risultino soddisfatti i requisisti visti in precedenza (possesso, superficie, volume d'affari e tipologia, tranne ovviamente quello della strumentalità) e vi sia l'assenza di allacciamento alle reti dell'energia elettrica, dell'acqua e del gas.
In tal caso, il proprietario deve autocertificare (dichiarazione sostitutiva di atto notorio di cui al DPR n. 445 del 28 dicembre 2000, la cui sottoscrizione può non essere autenticata se accompagnata da copia fotostatica del documento di identità del sottoscrittore) tale l'assenza. Un solo allacciamento esistente, comporta l'impossibilità di considerare rurale il fabbricato in questione.

Fabbricati rurali strumentali
Il comma 3-bis (aggiunto dal citato DPR n. 139 del 23 marzo 1998) stabilisce che ai fini fiscali deve riconoscersi carattere rurale alle costruzioni strumentali alle attività agricole di cui all'art.32 del TUIR destinate:
• alla protezione delle piante,
• alla conservazione dei prodotti agricoli,
• alla custodia delle macchine, degli attrezzi e delle scorte occorrenti per la coltivazione,
• ai fabbricati destinati all'agriturismo.
Le costruzioni rurali finché mantengono i requisiti di ruralità, non vanno sottoposte a tassazione, in quanto il relativo valore è già compreso nel reddito dominicale del terreno (Risoluzione protocollo n. 301308 del 18/11/1987, Circolare n. 50/E del 20/3/2000).
I possessori dei fabbricati per mantenere la "ruralità" devono:
• possedere la qualifica di imprenditore agricolo, qualifica così definita dall'art. 1, del D.Lgs. n. 228/2001 (legge di Orientamento). Lo volgimento dell'attività quindi, deve avvenire con modalità imprenditoriali (produrre beni per cederli a terzi e non per autoconsumo) e ciò implica il possesso della Partita Iva;
• essere iscritti nel registro delle imprese (presso la Camera di Commercio), come previsto dall'art. 2 del D.Lgs n. 228/2001: "L'iscrizione degli imprenditori agricoli, dei coltivatori diretti e delle societa' semplici esercenti attivita' agricola nella sezione speciale del registro delle imprese di cui all'articolo 2188 e seguenti del codice civile..".
I soggetti, i cui fabbricati, a causa dei requisiti "soggettivi" di cui sopra perdono la "ruralita" possono accedere alla sanatoria che prevede:
• la possibilità di accatastare (se non è già avvenuto a cura dell'Amministrazione per i fabbricati rurali già presenti al Catasto terreni) tali immobili al Catasto Fabbricati entro il 30 giugno 2007 con le ordinarie procedure (DOCFA) rivolgendosi ad un professionista, evitando in tal modo le sanzioni previste per la mancata denuncia.
A seguito della perdita della "ruralità", i fabbricati sono soggetti a:
• Irpef sui fabbricati (l'abitazione principale e le pertinenze hanno l'abbattimento totale dell'imposta);
• ICI (l'abitazione principale ha un abbattimento che può essere totale o parziale in ragione della rendita);
• Obbligo di accatastamento.

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