Affitti e accomodati

L'affitto è un contratto in cui la locazione ha per oggetto una cosa produttiva. L'affittuario, dietro un corrispettivo, deve curare la cosa, mobile o immobile, in conformità alla destinazione economica e all'interesse della produzione. Il locatore può verificare se l'affittuario osservi gli obblighi che gli competono; se fosse inadempiente, può chiedere la risoluzione del contratto.
All'affittuario spettano i frutti e tutte le altre utilità della cosa. Sono di competenza del locatore le riparazioni straordinarie, mentre al conduttore spettano quelle ordinarie. L'affittuario non può subaffittare la cosa senza il consenso del locatore. Altra fattispecie contrattuale in uso, è il comodato che è essenzialmente gratuito, infatti, quando si stabilisce una controprestazione (anche in "nero") si realizza un contratto di locazione (Cass.276/75).

 

Le prelazioni legali nell'acquisto dei fondi rustici
Il diritto di prelazione è il diritto di un determinato soggetto ad essere preferito a terzi, a parità di condizioni, nell'acquisto di un bene, qualora il legittimo proprietario intenda venderlo.
Lo scopo è di favorire:
• la ricomposizione fondiaria (prelazione del confinante),
• la tutela dell'integrità dell'azienda agricola (prelazione del partecipante),
• il mantenimento all'interno della famiglia del patrimonio aziendale (prelazione del coerede),
• la continuazione dell'impresa agricola già stabilita sul fondo (prelazione dell'affittuario).
TIPI DI PRELAZIONI:
A) del partecipante all'impresa familiare (art.230 bis c.c.): compete al familiare (coniuge, parente entro il 3° grado, affine entro il 2°grado) che partecipi con continuità e in modo significativo alla conduzione dell'impresa famigliare, qualora venga posta in vendita o per successione ereditaria una parte o l'intera azienda. Il partecipe all'impresa familiare (anche se non coerede) ha il diritto di esercitare la prelazione sui beni aziendali nella duplice ipotesi in cui l'azienda sia posta in vendita a terzi o quando, a seguito dell'apertura della successione, i beni aziendali vengano divisi fra gli eredi.
B) del coerede (art 732 c.c.): compete al coerede qualora un altro coerede intenda vendere la propria quota dei beni familiari (o parte di essa) ad un estraneo. Il diritto di prelazione deve essere esercitato entro 2 mesi, mentre il diritto di riscatto finché perdura la comunione ereditaria (si ha comunione ereditaria, qualora il defunto non abbia provveduto con il testamento a dividere i beni fra i diversi eredi).
C) Dell'affittuario (art.7, L.817/71): compete all'affittuario, ovvero il coltivatore diretto che coltivi il fondo di proprietà altrui (anche se sprovvisto di regolare contratto d'affitto);
D) Del cofinante (art. 8, L.590/65): compete al proprietario dei terreni confinanti con quello offerto in vendita, purchè sul fondo posto in vendita non ci sia l'affittuario.
Fra tutte queste prelazioni esiste una GERARCHIA: la prelazione del partecipe all'impresa familiare prevale su quella del coerede, che a sua volta prevale su quella dell'affittuario, e quest'ultima prevale su quella del confinante. Qualora l'affittuario rinunci, la prelazione non passa al confinante e quindi il fondo risulta libero da qualsiasi prelazione (Cass. 12608/01).
Poiché nella maggior parte dei casi sono interessati a subentrare nella proprietà in vendita l'affittuario e il confinante, perché impegnati ad aumentare la superficie coltivabile e la produttività della loro azienda, risulta preferibile approfondire di seguito questi ultimi due tipi di prelazione.
Il DIRITTO di PRELAZIONE LEGALE AGRARIA dell'affittuario e del confinante è il diritto ad essere preferito a terzi, a parità di condizioni, nell'acquisto di un fondo rustico (anche i fabbricati agricoli), qualora il legittimo proprietario intenda venderlo.
Questi per poter esercitare il diritto devono possedere determinati requisiti:
1) essere COLTIVATORE DIRETTO (comprese le cooperative di CD e IATP); lo è chi, dedicandosi direttamente e abitualmente con il proprio lavoro e della propria famiglia (coniuge, parenti entro il 3° grado, affini entro il 2°), soddisfa almeno 1/3 del fabbisogno del fondo;
2) COLTIVARE il FONDO da almeno 2 anni; - deve realmente coltivare il fondo rustico (vi rientra anche il bosco); - quindi ne rimane escluso il proprietario del fondo con insediato l'affittuario o il proprietario che per questioni di età non è in grado di condurre in prima persona il fondo;
3) non avere fondi, in proprietà o in enfiteusi, che in aggiunta a quello per il quale intende esercitare la prelazione, superino il TRIPLO della superficie COLTIVABILE dall'impresa familiare;
4) non aver venduto nel biennio precedente fondi con REDDITO DOMINICALE maggiore di 1000 £ (tariffe stabilite con Regio decretoRD 589/39);
I requisiti devono sussistere nel momento in cui l'avente diritto accetta la proposta d'acquisto, quindi entro il mese successivo della notifica del compromesso.
La prelazione NON VALE nei casi di:
• vendita forzata o fallimenti (procedure concorsuali);
• incanti dell'autorità giudiziaria;
• espropriazione per pubblica utilità;
• permuta (baratto);
• terreni non agricoli: ovvero destinati dal PRG all'utilizzazione edilizia, industriale o turistica, usi civici, ma esclusi i boschi (vi rientrano anche le pertinenze come: giardini, orti, parchi, zone verdi, usi civici, ecc.)
Nel caso vi siano più confinanti, il legislatore attraverso il D.LGS 228/01 ha individuato 3 elementi oggettivi per stabilire le priorità:
1. il giovane CD o IATP (chi ha meno di 40 anni);
2. l'impresa con il maggiore n° di giovani;
3. capacità professionale (Reg. CE 1257/99) laureati o diplomati di qualsiasi scuola ad indirizzo agrario o forestale e i laureati in veterinaria per le aziende zootecniche;
4. nonostante il legislatore non abbia previsto situazioni di ulteriori situazioni di parità, è facilmente prevedibile che il giudice riconosca la prevalenza del fondo confinante che comporti il miglior accorpamento dal punto di vista agronomico.
L'esercizio della prelazione dell'affittuario e del confinante prevede una ben determinata PROCEDURA, che deve essere rigorosamente rispettata, pena la perdita del diritto:
A. COMUNICAZIONE del PROPRIETARIO: il proprietario che intende vendere il fondo deve comunicare agli interessati (affittuario o confinante) il preliminare di vendita, attraverso una raccomandata con ricevuta di ritorno, la quale vale come offerta di vendita vera e propria. La comunicazione deve contenere: nome dell'acquirente, prezzo e modalità di pagamento, fondo posto in vendita, data, e tutte le altre clausole.
B. Esercizio del DIRITTO di PRELAZIONE: tale diritto deve essere esercitato entro 30 gg. dal ricevimento del compromesso o verbale di aggiudicazione (in caso d'asta) attraverso l'invio di una raccomandata AR. (anche se la norma permette una comunicazione verbale, tale modalità per ovvi motivi è da sconsigliare, Cass. 577/01);
• L'accettazione non deve essere condizionata, è sufficiente comunicare l'accettazione del compromesso così com'è, senza l'aggiunta di nessuna clausola, anche se migliorativa per il venditore, pena la perdita del diritto;
• il prezzo di compravendita e le spese di eventuali migliorie apportate al terreno devono essere corrisposto entro 3 mesi a partire dal 30° giorno dal ricevimento del compromesso;
• il termine si sospende nel caso il coltivatore diretto presenti un certificato dell'Ispettorato provinciale dell'agricoltura, che dimostri la richiesta di concessione del mutuo agevolato, fino all'ottenimento o al diniego dello stesso, per un massimo di 1 anno;
• il pagamento del prezzo produce effetto transitivo della proprietà (si stipula il rogito notarile con il proprietario).
C. ESERCIZIO del DIRITTI di RISCATTO: sostanzialmente altro non è che un rimedio processuale previsto per la violazione del diritto di prelazione legale agraria. Nasce qualora il confinante o l'affittuario non venga messo nelle condizioni di venire a conoscenza della compravendita o qualora la vendita sia avvenuta a condizioni diverse da quelle indicate nel preliminare di compravendita;
• l'azione di riscatto va esercitata entro il periodo di 1 anno dall'intavolazione della vendita al Libro fondiario;
• non è sufficiente inviare la raccomandata, ma si deve convenire in giudizio l'acquirente;
• il prezzo di compravendita e le spese di eventuali migliorie apportate al terreno devono essere corrisposte entro 3 mesi a partire dalla comunicazione della volontà di riscatto;
il riscatto porta alla sostituzione dell'avente diritto nella posizione di acquirente e si concretizza con la pronuncia del giudice di sostituzione di un trasferimento già avvenuto.

Il comodato
Il comodato è essenzialmente gratuito, quando si stabilisce una controprestazione (anche in "nero") si realizza un contratto di locazione (Cass.276/75).
Per il contratto di comodato di un immobile non è necessaria la forma scritta (Cass. 1083/81).
Il contratto di comodato, in forma scritta, è soggetto a registrazione, pari a 129,11 Euro (DPR 26.04.86, n°131, tariffa art. 5).
Il contratto di comodato può essere senza determinazione di data, in questo caso si parla di comodato precario.
Restituzione
Il comodatario è obbligato a restituire la cosa alla scadenza del termine convenuto (art. 1809 C.C.). Comunque in caso di un urgente e impreveduto bisogno del comodante, questi può esigere la restituzione immediata.
Se non è convenuto un termine, né questo non risulti dall'uso particolare cui la cosa deve essere destinata, ai sensi dell'art. 1810 c.c., il comodatario è tenuto a restituire la cosa non appena il comodante gliene faccia richiesta.
In mancanza di accordo delle parti, quando trattasi di comodato di immobile ad uso di abitazione, il giudice può stabilire un termine per la restituzione, in modo che il comodatario possa lasciare vuoto l'immobile e trovare un'altra sistemazione abitativa, (Cass. 4921/88).
Morte del comodatario
In caso di morte del comodatario il comodante ha facoltà di recedere dal contratto, anche quando sia stato pattuito un termine (art. 1811 c.c.), determinandone la anticipata risoluzione del rapporto mediante idonea manifestazione di volontà. A maggior ragione si estingue anche il comodato senza determinazione di data.
Ne consegue per gli eredi l'obbligo dell'immediata restituzione della bene.
Peraltro, qualora detta facoltà non venga esercitata, il rapporto prosegue con le caratteristiche e gli obblighi iniziali anche rispetto agli eredi"(Cass. 8409/90).
La morte del comodatario non estingue automaticamente il rapporto di comodato, ma l'estinzione si ha solo quando il comodante chiede agli eredi la restituzione della cosa (Cass. 76/1772).
Morte del comodante
Qualora nel contratto di comodato sia previsto un termine di durata, gli eredi del comodante sono tenuti a rispettarlo (Cass. 80/3834).
La morte del comodante estingue il comodato precario, non estingue quello a termine in quanto gli eredi subentrano nell'obbligo del comodante di consentire che il comodatario goda del bene per tutto il tempo stabilito (Cass. 9909/98).
Obbligazioni del comodatario
Il comodatario è tenuto a custodire e a conservare la cosa con la diligenza del buon padre di famiglia. Egli non può servirsene che per l'uso determinato dal contratto o dalla natura della cosa.
Non può concedere a un terzo il godimento della cosa senza il consenso del comodante.
Se il comodatario non adempie gli obblighi suddetti, il comodante può chiedere l'immediata restituzione della cosa, oltre al risarcimento del danno.
Comodato ed usucapione
Il comodato di un alloggio ad uso abitativo costituisce detenzione, non quindi possesso "ad usucapionem", in favore tanto del comodatario quanto dei familiari con lo stesso conviventi.
La detenzione di un appartamento, ricevuto in comodato precario, senza contratto scritto, ad esempio dai propri genitori, non costituisce usucapione.
Il contratto d'affitto
L'affitto è un contratto in cui la locazione ha per oggetto una cosa produttiva. L'affittuario, dietro un corrispettivo, deve curare la cosa, mobile o immobile, in conformità alla destinazione economica e all'interesse della produzione. Il locatore può verificare se l'affittuario osservi gli obblighi che gli competono; se fosse inadempiente, può chiedere la risoluzione del contratto (art.1618 c.c.). All'affittuario spettano i frutti e tutte le altre utilità della cosa. Sono di competenza del locatore le riparazioni straordinarie, mentre al conduttore spettano quelle ordinarie. L'affittuario non può subaffittare la cosa senza il consenso del locatore.
L'affitto a coltivatore diretto: si ha quando l'affittuario "coltiva il fondo rustico prevalentemente col lavoro proprio o di persone di sua famiglia" a condizione che la forza lavorativa costituisca almeno un terzo di quella occorrente per la coltivazione del fondo, L.203/82. La durata minima del contratto è di 15 anni. In caso di vendita del fondo oggetto di affitto, il coltivatore diretto che abbia stipulato un contratto di locazione del fondo da almeno due anni, ha il diritto di prelazione legale sull'acquisto dell'immobile.
L'affitto di fondo rustico: (artt. 1628-1654 c.c.) si distinguono due tipi di affitto a seconda che il rapporto sia instaurato con un coltivatore diretto o con un affittuario non coltivatore (detto anche imprenditore capitalista). Anche in quest'ultimo caso la durata minima è di 15 anni. Per la forma non è richiesto alcun requisito (vedi artt. 1 secondo comma e 22, L.3-5-82, n. 203).
Con la legge n.449/97, collegato con la finanziaria per il 1998, è stato abolito l'esonero dalla registrazione per i contratti d'affitto d'immobili (sia fabbricati urbani, sia fondi rustici) con corrispettivo inferiore a 1291.14 €, ed è stata ridotta l'imposta minima di registro.
I contratti d'affitto di fondo rustico potranno essere registrati cumulativamente entro il mese di febbraio dell'anno successivo, se a tale data saranno ancora in corso.
Per ciascun contratto dovranno essere indicati: le generalità e il domicilio, il codice fiscale, delle parti contraenti, il luogo e la data di stipulazione, l'oggetto, il corrispettivo pattuito e la durata del contratto.
L'agevolazione si applica anche ai contratti verbali.
I fiferimenti normativi sono disponibili in formato PDF e scaricabili tramite il link relativo:

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